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Agevolazione per l’acquisto della prima casa

Agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Agevolazione per l’acquisto della prima casa

L’Agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente  agli acquirenti di pagare imposte ridotte all’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

L’ACQUISTO CON I BENEFICI “PRIMA CASA”

Le imposte sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato da acquirenti che hanno i requisiti “prima casa” ed inoltre:

– il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale;

– il fabbricato che si acquista si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora.

Le imposte agevolate

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

A) in caso di acquisto da un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

− registro imposta proporzionale nella misura del 2%

− ipotecaria imposta fissa di 50 euro

− catastale imposta fissa di 50 euro

B) in caso di acquisto da è un impresa, con vendita soggetta a IVA:

− Iva ridotta al 4%

− registro imposta fissa di 200 euro

− ipotecaria imposta fissa di 200 euro

− catastale imposta fissa di 200 euro

 

ATTENZIONE:

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000,00 euro.

Tuttavia, l’importo effettivamente da versare può risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

 

La base imponibile per il calcolo delle imposte.

CESSIONI CON IVA

Quando la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).

IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE

Il meccanismo del prezzo-valore si applica alle compravendita non soggette a IVA.

In tal caso caso la base imponibile è il Valore Catastale, che si determina nel caso id acquisto di “prima casa”, moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110

 Esempio di calcolo dell’imposta di registro:

Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro.

Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.

Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079,00 euro (103.950 x 2%).

Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000,00 euro (200.000 x 2%).

 

I requisiti per avere le agevolazioni.

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.

In questo caso l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” .

Le condizioni necessarie per il riconoscimento delle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” sono:

1) CATEGORIA CATASTALE

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali:

A/1 (abitazioni di tipo signorile);

A/8 (abitazioni in ville);

A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

C/2 (magazzini e locali di deposito);

C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);

C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che l’acquirente destini le pertinenze in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

 

2) DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare.

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

L’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di voler effettuare il cambio di residenza, a pena di decadenza, .

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.

L’acquirente ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

– nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)

– nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro

– nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

 

Quando si ha già una “prima casa”.

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva che l’acquirente:

– non fosse titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

– non fosse titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

L’Agevolazione per l’acquisto della “prima casa” con la legge di stabilità 2016

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto.

Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

ATTENZIONE:

Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.

Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

 

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

– le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

– l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene.

– non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

– entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

 

QUANDO SI CONSERVANO LE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione, il contribuente:

– acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale;

– costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato;

– acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale.

Non è necessario che il fabbricato sia ultimato, ma è sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico.

Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura.

 

COME EVITARE LE SANZIONI (O PAGARLE IN MISURA RIDOTTA)

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

– se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza:

l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la ri-liquidazione dell’imposta.

Per fare questo, l’acquirente deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato.

L’ufficio ri-liquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.

Non applica, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può imputare al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.

– se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’Agenzia delle Entrate:

si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.

L’acquirente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.

Il contribuente deve quindi presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la ri-liquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

L’ufficio ri-liquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Invece, sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:

A) nel caso in cui il contribuente, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione:

può chiedere, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato registrato l’atto, la ri-liquidazione dell’imposta.

In questo modo, non scatta alcuna sanzione:

il contribuente paga la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi.

B) nel caso in cui  il contribuente,  lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione:

si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti.

In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento,  il contribuente può avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

 

Tratto da :  AGENZIA INFORMA ( aggiornamento dell’Aprile 2017 ) GUIDA PER L’ACQUISTO DELLA CASA: le imposte e le agevolazioni fiscali

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+italiano/Acquisto+della+casa+it/Guida_per_l%27acquisto_della_casa.pdf

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