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Credito di imposta per riacquisto prima casa

Credito di imposta per riacquisto prima casa

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa.

Credito di imposta per riacquisto prima casa

Il contribuente che vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni per acquisto prima casa ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta.

Tale credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:

” in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di prima casa, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto”.

Credito di imposta per riacquisto prima casa

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

– in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;

– per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

– in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;

– in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, può utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione.

Non può utilizzare il credito di imposta in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.

Credito di imposta per riacquisto prima casa

Per fruire del credito d’imposta il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

In particolare, l’atto di acquisto deve contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e deve indicare gli elementi necessari per determinare il credito.

Occorrerà, perciò:

– indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata, nonché l’ammontare della stessa;

– dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa;

– produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’IVA sull’immobile ceduto;

– indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Credito di imposta per riacquisto prima casa

QUANDO NON SPETTA

Il credito d’imposta non spetta se il contribuente:

– ha perso i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;

– ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;

– oppure il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;

– cede un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”  e riacquista, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Credito di imposta per riacquisto prima casa

Quando si perdono le agevolazioni.

Le agevolazioni ottenute per l’acquisto di un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

– le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

– il contribuente non sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

– entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile il contribuente non vende quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”;

– l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché questo tipo di contratto non trasferisce il bene.

Credito di imposta per riacquisto prima casa

QUANDO SI CONSERVANO LE AGEVOLAZIONI.

Il contribuente non perde le agevolazioni quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

– acquista un immobile situato in uno Stato estero;

( a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che l’immobile acquistato è adibito a dimora abituale );

– costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato;

– acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato.

È sufficiente che il fabbricato, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico.

Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico con le mura perimetrali delle singole unità e il tetto completato.

Credito di imposta per riacquisto prima casa

COME EVITARE LE SANZIONI (O PAGARLE IN MISURA RIDOTTA).

1) Mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi.

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

a) se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza:

L’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e chiedere la ri-liquidazione dell’imposta.

Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale l’atto è stato registrato.

L’ufficio ri-liquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.

L’ufficio in tal caso non applicherà la sanzione del 30%.

Questo per la ragione che, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, da cui consegue la decadenza dall’agevolazione.

b) se il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia:

si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.

Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.

Presenta un’istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dichiarando l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedendo la ri-liquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

L’ufficio ri-liquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

2) Vendita dell’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni.

Nel caso in cui il contribuente vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:

a) se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente non intende acquistare un’altra abitazione:

in tal caso può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la ri-liquidazione dell’imposta.

In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi.

b) se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile e non comunica all’Agenzia delle Entrate l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione:

si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti.

In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, il contribuente può avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

 

Tratto da :  AGENZIA INFORMA ( aggiornamento dell’Aprile 2017 ) GUIDA PER L’ACQUISTO DELLA CASA: le imposte e le agevolazioni fiscali

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+italiano/Acquisto+della+casa+it/Guida_per_l%27acquisto_della_casa.pdf

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